Die aktuell historische Niedrigzinsphase sollte diejenigen, die sich für den Erwerb einer Immobilie interessieren nicht blenden. Momentan gibt es Kredite zu traumhaft günstigen Konditionen aber es gibt mehre Zeichen, dass zumindest langfristig die Zinsen wieder steigen werden. Ob und in welcher Höhe, das ist dabei aber ungewiss. Darlehensnehmer sollten vor diesem Hintergrund immer berücksichtigen, dass bei einem Hypothekendarlehen einige Fehler lauern können.
Nicht nur der Zins ist entscheidend – auch die Tilgung zählt
Wer nur 1,5 % für ein Darlehen zahlen muss, der sollte wissen, dass bei einer Tilgung von 1 % p.a. die Tilgungszeit länger dauert, als z.B. bei einem Darlehenszins von 5 %. Das klingt paradox, aber lässt sich recht einfach aufzeigen! Bei einem Darlehen von beispielsweise 100.000 Euro sind (grob gerechnet) im erste Jahr genau 1.000 Euro getilgt. Da die Annuität gleich bleibt – also der jährliche Gesamtbetrag aus Zins und Tilgung – erhöht sich in diesem Beispiel die in der Annuität enthaltene Tilgung um ca. 15 Euro und im darauffolgenden Jahr um weitere 15 Euro. Beträgt der Zins aber bspw. 5 %, dann steigt die Tilgung im Jahr 1 auf 50 Euro und in den Folgejahren ebenfalls um weitere 50 Euro. Das bedeutet mit anderen Worten, dass durch den höheren Zins das Darlehen deutlich schneller zurückgeführt werden kann. Allerdings muss man natürlich auch erwähnen, dass die Annuität im erste Fall bei 2.500 Euro liegt, im zweiten Fall bei 6.000 Euro. Wer also die Niedrigzinsen optimal nutzen will, der sollte seine Tilgung deutlich oberhalb von 2 % festlegen.
Anschlussfinanzierung berücksichtigen
Eine höhere Tilgung sorgt auch für Planungssicherheit bei der Anschlussfinanzierung. Ausgehend vom vorangegangenen Beispiel sei einmal eine Tilgung von 1 %, bzw. 3 % unterstellt. Die Annuität beträgt dann 2.500 oder 4.500 Euro. Grob kalkuliert (Zins- und Zinseszinseffekte außen vorgelassen) sind dann nach 10 Jahren entweder 10.000 oder 30.000 Euro getilgt. Steigt jetzt der Darlehenszins auf bspw. 4 %, dann würde bei einer Tilgung von 1% nach 10 Jahren die neue Annuität entweder 4.500 oder 3.500 Euro betragen. D.h. im Fall der niedrigen Tilgung kann die Rate plötzlich steigen und im zweiten Fall mit der höheren Tilgung immer noch sinken. Das Beispiel zeigt also eindringlich, wie wichtig gerade zu Beginn einer Finanzierung eine möglichst hohe Tilgung ist.
Nicht bis zur maximalen Grenze finanzieren
Es ist leichter gesagt, als getan, aber eine Finanzierung sollte nicht an oder über die Schmerzgrenze des Darlehensnehmers gehen. Wer sich mit der Immobilie so weit belastet, dass er die defekte Waschmaschine nicht mehr ersetzen oder über Jahre keinen Urlaub mehr bezahlen kann, der sollte nach Möglichkeit Abstand von dieser Finanzierung nehmen. Darlehensnehmer sollten im Vorfeld daher genau ihre Einnahmen und Ausgaben ermitteln und hier auch nicht zu optimistische Annahmen treffen. Hier helfen Tools, die im Vorfeld einer Finanzierungsanfrage ausgefüllt werden können. Neben der drohenden Einschränkung aufgrund einer zu hohen Finanzierung vermeidet man aber auch, dass nach Ablauf der Zinsbindung höhere Zinsen nicht übermäßig hohe Raten erfordern.
Langfristig gute Konditionen sichern – mit Laufzeiten größer 10 Jahren
Niemand zwingt einen Darlehensnehmer seine Baufinanzierung nur für 10 Jahre festzuschreiben. Es gibt auch Angebote von 15 oder 20 Jahren Zinsbindung. Die Zinsen liegen zwar etwas höher, dafür gibt es aber eine Garantie für lange Zeit. Denkbar ist auch, dass die Verträge gesplittet werden – d.h. ein Teil für 10 Jahre und weitere Teile für 15 und oder 20 Jahre. Das gute an Verträgen mit einer Laufzeit von mehr als 10 Jahren – der Kunde kann diese Verträge nach 10 Jahren bspw. kündigen, die Bank aber nicht! Sollten also die Zinsen nach 10 Jahren immer noch historisch niedrig sein, spricht nichts dagegen zu dann aktuell günstigen Konditionen zu finanzieren.
Fazit:
Gerade bei niedrigen Zinsen ist eine möglichst hohe Tilgung von großer Bedeutung, weil Darlehen sonst zu lange abbezahlt werden. Darüber hinaus sollte sich Darlehensnehmer niemals bis zur absoluten Schmerzgrenze verschulden und sich vorab über einen Haushaltsrechner ihre persönliche Situation ermitteln. Und wer auf Nummer sicher gehen will, der schließt Darlehen mit möglichst langer Laufzeit um sich günstige Zinsen zu sichern. Nutzen Sie am besten einen praktischen Baufinanzierungsrechner.
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