Energieverbrauchsausweis: Erstellung und Kosten

Energieverbrauchsausweis: Die Werte im Überblick

Der Energieverbrauchsausweis ist bei Vermietung oder Verkauf von Immobilien auszustellen. Er informiert Käufer oder Mieter über den energetischen Stand der Gebäude und soll sich direkt auf die Kauf- oder Mietentscheidung auswirken. Dabei haben Häuser mit niedrigen Energieverbrauchswerten deutliche Vorteile: Sie sind umweltfreundlicher und lassen sich günstiger beheizen. Wie ein Energieverbrauchsausweis auszustellen ist, welche Werte er enthält und wann er zulässig ist, regelt die Energieeinsparverordnung (aktuell EnEV 2016). Neben allgemeinen Angaben zur Größe des Gebäudes, finden Interessierte im Energieausweis auch Informationen:

• zu den Energieträgern
• zum Energieverbrauch
• zum Primärenergieverbrauch
• zur Energieeffizienzklasse

Was Energieverbrauch, Primärenergieverbrauch und Energieeffizienzklassen aussagen, erklären wir in den folgenden Abschnitten.

Endenergieverbrauch im Energieausweis

Der Endenergieverbrauch (in Kilowattstunden pro Quadratmeter) gibt an, wie viel Energie ein Gebäude in der letzten Zeit verbraucht hat. Die Angabe berücksichtigt den energetischen Zustand der Gebäudehülle, den Wirkungsgrad der Heizung und alle Verluste, die bei der Beheizung auftreten. Käufer oder Mieter einer Immobilie können den Endenergieverbrauch aus dem Energieverbrauchsausweis heranziehen, um die zukünftigen Heizkosten überschlägig zu ermitteln. Ganz einfach funktioniert das, indem sie den Wert mit einem aktuellen Brennstoffpreis und der zu beheizenden Wohnfläche multiplizieren.

Wichtig: Ein Energieverbrauchsausweis basiert auf den Verbrauchsdaten dreier aufeinander folgender Abrechnungsjahre. Sein Ergebnis hängt dabei auch vom Nutzerverhalten der Bewohner ab. Waren diese sparsam, zeigt der Energieverbrauchsausweis ein besseres Ergebnis als bei einem Haushalt mit verschwenderischem Heizverhalten.

Primärenergieverbrauch im Energiepass

Der Primärenergieverbrauch (im Bedarfsausweis auch Primärenergiebedarf) steht für die Umweltauswirkungen eines Gebäudes. Neben den Verlusten über Gebäudehüllflächen und Anlagenbestandteile berücksichtigt er auch den Aufwand zur Förderung, Aufbereitung und Lieferung der Energieträger. Zur Ermittlung multiplizieren Experten den Endenergieverbrauch mit dem sogenannten Primärenergiefaktor. Dabei handelt es sich um einen brennstoffabhängigen Faktor, der für:

• Holz bei 0,2 liegt
• Gas bei 1,1 liegt
• Heizöl bei 1,1 liegt
• Strom bei 1,8 liegt

Ein Vergleich der Werte zeigt: Bei gleichen Endenergiebedarf ist der Primärenergiebedarf eines Gebäudes mit Holzheizung deutlich besser, als bei einem gasbeheizten Gebäude. Ein Beispiel: Beträgt der Endenergiebedarf im Energieverbrauchsausweis 100 kWh/m², liegt der Primärenergiebedarf:

• mit einer Holzvergaserheizung bei 20 kWh/m²
• mit einer Gasbrennwerttherme bei 110 kWh/m²

Wichtig: Der Primärenergiefaktor aus dem Energieverbrauchsausweis lässt keine Aussage über die möglichen Heizkosten zu.

Effizienzklassen im Energieverbrauchsausweis

Da die Energieverbrauchskennwerte vor allem für Laien schwer zu interpretieren sind, zeigt der Energieverbrauchsausweis inzwischen auch die erreichte Energieeffizienzklasse an. Die möglichen Werte reichen dabei von „A+“ bis „H“. Sie hängen vom Endenergieverbrauch ab und sollen auf den ersten Blick zeigen, wie gut oder schlecht es um die energetische Qualität eines Gebäudes steht.  

Energieausweis: Pflicht bei Verkauf oder Vermietung

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft oder vermietet, muss heute einen Energiebedarfs- oder Energieverbrauchsausweis ausstellen lassen. Während die wichtigsten Informationen daraus bereits in der Immobilienanzeige aufzuführen sind, muss der Ausweis bei der ersten Besichtigung vorliegen. Findet diese nicht statt, haben Eigentümer die Dokumente spätestens zur Unterzeichnung der Kauf- oder Mietverträge an die neuen Bewohner zu übergeben. So schreibt es die Energieeinsparverordnung vor. Wer die Pflicht nicht erfüllt, muss hingegen mit Bußgeldern von bis zu 15.000 Euro rechnen.

Wichtig für Mieter: Lassen Hauseigentümer einen Energieverbrauchsausweis ausstellen, sind Auskünfte über die Energieverbräuche der letzten Jahre erforderlich. Mieter müssen diese auf Verlangen offenlegen.

Unterschied zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis

Wichtig zu wissen ist, dass die EnEV 2014 grundsätzlich zwei Arten von Energieausweisen zulässt. So gibt es neben dem Energieverbrauchsausweis auch einen Energiebedarfsausweis. Letzterer basiert auf einer individuellen Berechnung, bei der Experten alle Wärmeverluste (Gebäude und Anlagentechnik) ermitteln. Das Ergebnis basiert auf einem sogenannten Standardnutzerverhalten. Dieses ermöglicht den einfachen Vergleich verschiedener Gebäude, führt in der Praxis aber häufig zu höheren Ergebnissen. Abgesehen davon unterscheiden sich die Angaben in beiden Ausweisen kaum.

In diesen Fällen ist ein Energieverbrauchsausweis zulässig

Ein Energieverbrauchsausweis ist immer dann zulässig, wenn es sich um ein Gebäude mit mehr als vier Wohnungen handelt. Bei kleineren Häusern ist der verbrauchsbasierte Ausweis auch dann erlaubt, wenn:

• der Bauantrag nach dem 1. November 1977 gestellt worden ist oder
• diese das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 einhalten (entweder seit Neubau oder nach einer energetischen Sanierung)

Ein Energiebedarfsausweis kann hingegen immer ausgestellt werden. Pflicht ist er für Gebäude mit weniger als 5 Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt worden ist. Das gilt zumindest dann, wenn die Häuser das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 noch nicht erreichen.

Kosten für den Energieverbrauchsausweis

Der verbrauchsbasierte Energieausweis ist schnell und einfach zu erstellen. So kostet er bei Einfamilienhäusern nur etwa 50 und 100 Euro. Bei größeren Mehrfamilienhäusern sind die Preise höher. Hier müssen Eigentümer mit Kosten von 200 bis 300 Euro rechnen. Bei Gebäuden mit mehr als 6 Wohneinheiten können die Kosten auch höher ausfallen.

Der bedarfsbasierte Energieausweis ist in der Regel teurer. Er kostet für Einfamilienhäuser zwischen 250 und 500 Euro. Bei Mehrfamilienhäusern hängen die Preise in der Regel von der Anzahl der Wohneinheiten ab. Hauseigentümer können dabei mit Kosten von 300 Euro plus 50 bis 100 Euro pro Wohnung rechnen.